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靴子落地！沈阳重磅发布楼市调控新政！

7月24日，住建部举行房地产座谈会，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。被点名参会，被业界认为新一轮的楼市调控已是大概率事件。事实上，7月以来，已有深圳、杭州、宁波、东莞等多个热点城市出台楼市新政，总体特征表现为，在“房住不炒”指导思想下，支持刚需购房，遏制投资者入市炒房。

8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。在继续强调“房住不炒”、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段等内容基础上，此次会议罕见提出“要进一步统一思想认识，提高政治站位”，将房住不炒、房不刺激、楼市调控上升到政治高度。

两次“被点名”，再综合沈阳2020年以来房地产市场表现，调控，已经成为一支不得不发的“在弦之箭”。

于是，9月6日，在刚刚进入“金九”的第一个周日，由沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等九部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》重磅发布。被称为“沈八条”的此次调控政策，涉及住房用地出让溢价率管控、房地产开发项目竞配建、土地开发监管、整治未许先售、商品住房销售价格运行情况监测、个人购房首付比例、个人住房转让增值税免征年限调整等多项内容，从房地产开发企业拿地、定价、销售中加以规范，在个人购房首付比例、转让免税年限等环节加强调控，确保房地产市场平稳健康发展。

先来看下新鲜出炉的“红头文件”。

靴子落地，与房地产行业息息相关的开发商、购房者、意向客户、中介从业者等数百万计群体此前一直悬着的心尘埃落定。平心而论，相比于深圳南京杭州此前出台的打击“假离婚”、“限购+优购”等大力度调控政策，“沈八条”在力度上相对温和。其中，第一条要求“严格住房用地出让溢价率管控”。今年1-7月，沈阳土地市场通过拍卖、挂牌等方式成交的商业、居住用地超过70宗，曹仲、首府等多个地块地价创下新高，产权无偿移交政府租赁住房、配建学校要求、无偿代建学校、商业业态、无偿修缮道路等要求也多次出现在地块成交喜报中。因此，新政中要求的“采取‘限房价、竞地价’、‘限地价、竞配建、竞自持’等方式出让住房用地”，可以被看做是今年以来土地市场风向的延续与重申。而“房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本”，则是对2018年“沈六条”的再次强调。

第二、三条是对房地产开发企业的规范与要求，强调对于竞配建设施的全过程监管，并对在取得土地使用权后因自身原因未按规定实施开发性建设的房地产开发企业，根据相关规定予以处理，可以看做是对既有政策和规定的再次强调，对于市场上存在的问题进行纠正，给存在不规范行为的房地产开发企业敲响警钟。

第四条旨在加强土地、建设管理部门的工作联动，已出让土地的房地产开发企业根据合同提报计划，进程缓慢或未按计划实施的约谈负责人，而土地、建设管理部门也需按规定对外公布相应计划及情况，可以被理解为是职能部门与企业的信息公开化、透明化，为市场对于用地计划、地块变化、和区域未来发展提供研判依据。

第五条作为促进项目早日开工建设的手段和要求，与之前的市场情况并无二致，却消除了开发企业对于可能改变预售形式的隐忧。

第六条依法严格整治未许先售，在当前的市场环境中，尤其是受到疫情长尾效应的影响，开发企业纷纷抢节奏，抢节点，抢市场，抢空间，全力弥补之前被延缓的开发速度，极少会有“捂盘”。而今年以来出现的万科北宸之光、龙湖云峰原著、恒大时代新城等现象级红盘也说明，开发企业正处在全速奔跑状态，虽然有些企业已经下调了年度业绩预期，但是作为地方公司而言，数据还是不要太难看的好。

第七条强调以项目为单位对于商品住房销售价格运行情况进行实时监测，价格变化较大的将被及时约谈。从文件内容看，“价格变化较大”并没有实际的具体范围区间。或是大幅上升，或是大幅下降，涨或跌，都需要给出一个“正当理由”。

第八条压轴出场，是这次调控的“重中之重”。严格执行首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，需一次性支付首付款，禁止分期支付和“首付贷”。这条新政的推出，说明在现行市场中，存在着执行不到位的问题，今后将被严格禁止。同时，二套首付由4成调到5成，也在此前限购政策基础上，相应提高了二套房置业门槛，将对部分由刚需向改善性需求过渡的消费者，产生一定影响。而就“将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年”而言，是对投资者的“当头棒喝”，却也给了一些刚满两年蠢蠢欲动，想要借着近两年大涨行情换个更理想房子的消费者“一盆冷水”，将影响从2015年至今的房产交易。7月，沈阳二手房同比涨幅达到10.3%，排名全国第三，随着这条政策的出炉，加之又一波学区房交易潮已然结束，二手房市场的高热转凉几成定局。

综合来看，“沈八条”虽然相对力度温和，对于两次被点名的沈阳来说，也将带来不小的变化和影响。8月，沈阳土地市场拍卖被叫停，部分品牌房企受到半年业绩影响及预期调整延缓了推盘速度，已出现转凉态势。“沈八条”将为进入“金九银十”房地产市场传统旺季带来怎样的影响，业内分析认为，坚持“房住不炒”将是未来很长一段时间内持续被强调的市场方向，“沈八条”的出台，将进一步挤压市场上的投资客生存空间，引导市场回归到房屋居住本质属性上来。目前沈阳楼市正在向更高的人居层次进阶，人们对于生活品质的追求日益提高，房企如果能够提供与需求相匹配的产品，相信消费者的购买力依然存在。

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